「再建築不可物件は売れない…？」相続した不動産で悩む方へ。売却できるケースと現実的な対処法

相続した実家が「再建築不可」だった…どうすればいい？

「親から相続した家を売ろうと思ったら、“再建築不可”と言われた…」

私も相続された方からご相談を受けた際に、このような相談をよくいただきます。

特に昔ながらの長屋や連棟住宅、古い木造住宅が多い地域では、再建築不可物件になっているケースが多くあります。

「再建築不可」と聞くと多くの方が不安になるのが、

• 「そもそも売れるの？」
• 「不動産会社に断られない？」
• 「解体もできないの？」
• 「固定資産税だけ払い続けることになる？」

という点です。

実際、一般的な住宅と比べると売却が難しくなる傾向はあります。
しかし、だからといって“完全に売れない”というわけではありません。

この記事では、再建築不可物件とは何か、なぜ売れにくいのか、そして実際によくある現場の実情も交えながら、現実的な対処法についてわかりやすく解説します。

再建築不可物件とは？

「今ある家を壊すと、新しく建てられない土地」のこと

再建築不可物件とは、現在建物は建っているものの、建て替えができない土地のことを指します。

主な原因は、「建築基準法上の道路」に接していないことです。

建物を新しく建築するためには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

しかし、日本にはまだまだ古くからある住宅街が多く、

1. 路地の奥にある家
2. 長屋
3. 狭い私道沿い
4. 昔の基準で建てられた家

などが数多く存在します。

これらの住宅の中に、「建築基準法上の道路」に接していないというケースが多々あるのです。

ちなみに、「建築基準法上の道路」というのはその市区町村の自治体が指定するものであり各自治体の建築指導課等の窓口に行くと、お持ちの不動産の接している道路が「建築基準法上の道路」であるかどうかを調査することができます。

なぜ再建築不可物件は売れにくいのか

買える人が限られるため

再建築不可物件は残念ながら市場の相場で取引されることはなく、どうしても市場相場に比べればお安く取引されます。

なぜなら再建築不可物件は、購入を検討する人が限られてしまうからです。
不動産の市場は、購入する人がたくさんいれば相場はあがり。
逆に、購入する人が少ないと相場は下がります。

これは、株式などと同じ原理です。

需要が高ければ、値段はあがる。
需要が低ければ、値段は下がる。

不動産も例外ではないのです。

では、なぜ「再建築不可物件」は購入する人が限られてしまうのか…

例えば一般的な住宅であれば、

• 自宅用として購入したい人
• 住宅ローンを使いたい人
• 将来的に建て替えしたい人

などが、購入者のターゲットとなります。

しかし再建築不可物件の場合、

• 建て替えができないので資産性が乏しい
• 住宅ローンが使えない
• 将来的に売却が難しい

といったネガティブな理由から、購入を避ける人が多いのが現実的なところです。

特に住宅ローンが使えないというのは、現金購入できる人に購入者が限定されてしまいますので、それなりに貯蓄や余剰資金がある人でないとターゲットにすらならないので、どうしてもターゲットとしてのパイが少なくなってしまうのです。

また、再建築不可物件は同時にかなり物件の老朽化が進んでいることも多く一般的な購入者はどうしても躊躇してしまうのです。

「再建築不可＝誰も買わない」ではない

実際には購入する人もいる

とはいえ、購入する人のパイが少ないからと言って売却ができないか。
不動産としての資産性はゼロなのかというと、もちろんそうではありません。

再建築不可物件でも、条件によっては購入を検討する人はいます。

実際に、私が売買した再建築不可物件を購入した人達の目的は

1. 投資目的
2. DIY目的で居住用
3. 隣地所有者

この3つの目的に集約されます。

特に現代では、NISA等でも話題になっているとおり「投資」に関心を向けている方も多く、再建築不可物件は投資金額を抑えられるので一部の不動産投資家からは人気がございます。

ですので「再建築不可だから完全に価値がない」というわけではなく、“必要としている人に届くかどうか”が重要になります。

再建築不可物件を高く売る方法

前述した、市場の原理に照らせば再建築不可物件でも「需要が高い」状態であれば高く売却することが可能です。

再建築不可物件は、基本的に不動産投資家が購入することが多いという仮説をたてれば、売却の際に不動産投資家を顧客としてたくさん抱えている不動産会社へ売却の依頼をすることが最適解だと言えるでしょう。

不動産投資家をたくさん顧客として抱えているということは、そこで競争原理が働きます。

「いい物件なので欲しい」という人が多ければ多いほど、価格の交渉等なしに取引をすることも可能になってきます。
なぜなら、価格を交渉している間に言い値で購入する人が現れたら横取りをされるからです。

大手には頼まない方が賢明です

こと、再建築不可物件に関していうと大手の不動産会社に頼まない方が賢明とも言えます。

なぜなら、大手不動産会社さんは再建築不可物件ではない物件をたくさん取り扱っているからです。

しかも、それらの不動産は3,000万円、4,000万円の物件なので仲介手数料も再建築不可物件の数百万円のものに比べれば大きく違います。

悲しいですが、優先順位はかなり低くなってしまいます。

これは、ちょこっと裏話なのですが、、、

売却の依頼を受けるだけ受けて、販売活動をしていない会社さんもあります。
私は、訳あり不動産専門でやっていますから再建築不可物件を購入する投資家さんのお客様が多いので大手さんが売却の依頼をうけた物件に対して「お客さんに紹介したいので、写真を撮影させてください」とご連絡をしたら衝撃の一言が返ってきました。。。

「私、そんな小さい物件やっている暇ないんで無理です！ガチャッ！！プープー」

まさに、衝撃でした。

依頼をしている、売主様が気の毒に思いました。

こんなことは、稀なのかもしれませんが弊社でも「大手さんに頼んでいたけど売れない…」と相談を受ける事もよくあり、きちんと販売活動したらすぐ売れたというケースは一度や二度ではありませんので、個人的にはオススメはできないかなと思います。

買取という手段もアリ

今、お話をした方法は「仲介」という手段のお話です。

仲介とは、不動産会社が間に入って購入者を見つけてきて取引をサポートするというカタチでして、売却の手段としてもう一つ「買取」という手段がございます。

「買取」とは読んで字のごとく不動産会社が直接購入するというケースです。

買取の大きなメリットは、「早急に後腐れなく手放すことができる」という点です。

不動産会社が購入するということは、プロが購入するということになりますので引渡しを終えたあとに、前所有者の売主様に対して物件に対しての不具合を主張することが法律上難しくなります。

よって、売主様としては物件を本当の意味でそのままの現状で引渡すことができるのです。（雨漏りがあっても、シロアリに柱を食べられていても、知りません～ができる）

これを法律用語で「契約不適合責任」というのですが、本当の意味でこの責任を免責にすることができるのです。

再建築不可物件は、一般的な不動産に比べれば「売れにくい」というのは事実です。

他の不動産会社へ相談にいったら、門前払いされたり、取り扱いができないと言われることもあるでしょう。

しかしながら、しっかりとしたターゲットを定めて、そのターゲットになる顧客をたくさん抱える不動産会社へ依頼することでご納得のいく売却は可能となります。

手前味噌ですが、再建築不可物件の売却には私自身とても自信を持っております。

売る、売らないの前にまずはご相談から進めていただくことをオススメいたします。

せっかく、この記事に辿り着いていただいたご縁ですから一度ご相談いただけますと幸いです。

相談は、もちろん無料です。

ゴリゴリ営業することもございません（私もそういうの嫌いなんで）

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